文章來源：經濟參考報 發布時間：2020-12-02
“購房不易，焦慮難減。”長此以往，城市能留住誰？城市活力如何維持？
對此，深圳拿出了自己的解決方案：2018年至2035年，籌建100萬套租售價格為市場價3成至6成的公共住房；財政出資1000億元，組建一家專職籌建公共住房的國有獨資企業——深圳市人才安居集團有限公司（下稱“人才安居集團”）。
成立四年多來，人才安居集團通過挖掘存量土地和存量用房探索破解“地少”問題，通過創新融資模式等破解“錢緊”問題，已籌建超過12萬套公共住房。
推動住房改革 專職國企應運而生
作為一線城市，深圳的房價讓不少在深打拼的奮斗者“望樓興嘆”。
而早在2010年，深圳就啟動了人才安居試點工作。十年來，深圳的人才安居政策，經歷了一個大跨度的發展，從早期以貨幣補貼租房為主，變為如今以籌建公共住房（公共租賃住房、安居型商品房、人才住房三類住房的統稱）為主和貨幣補貼為輔。
2012年至2016年，深圳先后出臺了安居型商品房、公共租賃住房相關建設和管理暫行辦法以及促進人才優秀發展的若干措施、人才住房制度的若干措施等政策。為了落實深圳市委市政府關于人才優先發展戰略，加快人才住房的籌建進度，2016年6月，深圳市政府出資1000億元成立國有獨資企業——深圳市人才安居集團有限公司，專職負責深圳市人才住房投融資建設籌集和運營管理。
人才安居集團成立之初，就肩負著重要使命。深圳市住房保障發展“十三五”規劃中提出，全市計劃新增籌集建設人才住房和保障性住房（指公共租賃房和安居型商品房）40萬套，其中計劃供應人才住房和保障性住房35萬套。
2018年，深圳市加碼住房保障安居工程，在《深圳市人民政府關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》中提出了更高的目標：到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套，并明確公共租賃住房、安居型商品房、人才住房的租售價格分別為市場價的10%至30%、50%和60%。人才安居集團的職責由原來只負責人才住房籌建拓寬為承擔三類公共住房籌建任務。
隨后，深圳又明確了位于原特區內的限價人才住房項目毛坯房售價處于4萬元至5萬元/平方米區間，最高售價原則上不超過5萬元/平方米；位于原特區外的限價人才住房項目毛坯房，普遍處于2萬元至3萬元/平方米區間，最高售價原則上不超過4萬元/平方米。
人才安居集團副總經理王志楷表示，面對至2035年深圳建設100萬套公共住房的目標，作為專職負責公共住房投資建設和運營管理的國企，公司以未來新增籌建100萬套公共住房任務的三分之一作為發展目標，挖掘利用存量土地資源，加速推進項目拓展與落地。
截至2020年10月，成立僅四年多的人才安居集團持有在建項目50個，總建筑面積約800萬平方米；累計籌建人才住房12.2萬套，占全市同期籌建總量近40%；累計供應公共住房約4萬套，服務各類企業約2000家、人才及家屬約10萬人。
破解“找地難”：探索“六類十五種”籌建渠道
實際上，自2010年啟動人才安居試點工作至今，十年來，深圳已供應了不少公共住房，但由于城市土地空間小，人口凈流入量大，深圳整體住房市場仍處于供不應求狀態。與此同時，深圳保障性住房的輪候庫里，輪候者也越來越多，排隊等待時間越來越長。深圳出現了買商品房難，租購公共住房也難的局面。
可供開發土地空間有限，是深圳解決住房困難面臨的最大難題，能否實現土地資源的可持續獲取是籌建公共住房需要突破的難點。為了加快公共住房籌建，深圳直面土地供應保障不足的發展困境，提出探索六類十五種籌建渠道。
目前，新增供地建設仍是深圳籌建公共住房的主力渠道。為配合住房制度改革，深圳面向市場推出“只租不售”居住用地和出售型人才住房用地兩類居住用地。人才安居集團成為競得這兩類居住用地的先行者。2018年10月，人才安居集團競得的位于龍華區的深圳市首個掛牌出讓的“只租不售”居住用地安居瑞龍苑項目開工建設。2019年11月，人才安居集團競得位于大鵬新區的深圳市首宗出售型人才居住用地。
受制于土地新增供應有限，僅靠招拍掛拿地，基本無望完成百萬套公共住房供應目標。為此，深圳提出了六類十五種公共住房籌建渠道。作為公共住房專營機構，人才安居集團在挖掘存量渠道潛力上一馬當先，探索通過棚戶區改造、合作開發建設、臨深片區開發、工改保、城市更新配建、規模化租賃等方式籌建公共住房。
——加快推進老舊住宅小區棚改。
棚改項目基本都面臨著產權復雜、住戶多、利益訴求多、歷史遺留問題多等復雜情況。2017年2月，人才安居集團負責的寶安38區新樂花園、39區海樂花園棚改項目啟動，創下深圳首個當年簽約、當年動工的棚改紀錄，跑出了棚改安居“加速度”。
2018年出臺的《深圳市人民政府關于加強棚戶區改造工作的實施意見》，明確棚改項目新建住宅部分除用于搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。王志楷說：“明確棚改新增住宅用于建設公共住房后，棚改成為籌集公共住房的重要渠道。”
截至2020年10月，人才安居集團作為實施主體的棚改項目已達到14個，占深圳市棚戶區改造項目90%以上。目前，人才安居集團已通過棚改籌建公共住房8022套，占同期籌建總量的6.6%。
——盤活機關事業單位、國有企業存量用地。
2019年10月，深圳首開盤活國企存量用地建設人才住房先例。由深圳市人才安居集團投資建設，聯合深圳機場集團盤活機場存量用地合作開發的安居空港花園項目開工建設。該項目2022年建成后可為機場集團、機場駐場單位等大空港片區單位提供人才住房約2500套。
2020年1月，人才安居集團首個利用機關企事業單位存量用地建設人才住房的深圳市稅務局新沙地項目開工，通過政企合作開發，進一步拓展了人才住房籌建渠道。
——統租改造開啟定制化住房供應。
人才安居集團通過走進企業，對接人才需求，完善人才住房供應體系，配合相關部門保障人才的住房需求。
2019年11月，人才安居集團通過試點統租改造方式在龍華區建設“安居·教師之家（同勝）”。該項目是深圳市首個解決教育系統人才住房問題的長租公寓項目，根據人才住房裝修標準及擬配租單位需求，對租賃的住房進行裝修改造，向同勝學校教師定向配租，成為精準解決確有實際需求人才住房困難的有效嘗試。
2020年3月和4月，人才安居集團分別在龍華區和龍崗區先后推出“安居·醫護之家”，為一線醫護防疫人員提供住房保障。
此外，人才安居集團還聯手萬科合資成立深圳市安居泊寓租賃服務有限公司，采用“物業統租+綜合整治+運營管理”的一體化開發模式，打造了懷德翠崗五區39號樓、懷德富德商務大廈、萬豐大洋田等三個城中村綜合整治人才住房社區，提供約1603套人才住房。
王志楷表示，在人才安居集團嘗試的各類籌建方式中，最終是要以增加全市住房總量為目標。棚改和盤活存量用地將是重要的推進方向。而統租改造這類方式由于未新增住房供應，僅提高住房質量，雖有嘗試，但未來難以成為最主要的籌建渠道。
破除“找錢難”：創新融資模式 合理制定租售比
近年來，深圳的住房保障目標不斷提高，2018年至2035年，深圳要籌建100萬套低于市場價的公共住房。這樣的背景下，人才安居集團的籌建任務量也在不斷增加。“承擔起全市三分之一籌建任務”意味著要籌建33.3萬套以上的公共住房。
面對大量的籌建任務，土地是一大難題，資金是另一大難題。“公共住房事業要實現可持續，需要企業可持續運營。”王志楷說：“作為企業，不能虧損。一旦虧損，就不能長久地持續。財政也不可能一直掏錢給我們搞公共住房。所以，我們在構建以公共住房為核心的‘一核多元’的業務板塊，推進公共住房、物業服務、商業運營、住房金融和其他業務全面發展，確保企業有微利，實現滾動發展。”
為保障人才住房的投資建設運營資金需求，人才安居集團通過多種渠道創新投融資方式。
2018年12月，人才安居集團租賃住房資產支持專項計劃（REITs）第一期31億元產品在深圳證券交易所掛牌交易；2020年4月，在銀行間市場成功發行首期30億元人才住房企業中期票據；2020年6月，發行了注冊額度100億元的公司債券“20安紓01”，首期發行57億元……
此外，人才安居集團還與國企深圳市創新投資集團有限公司合資成立安居創新股權投資基金管理公司，注資深圳市平穩發展母基金以及通過利用政策性和商業銀行各類融資工具等方式，強化“安居+金融”戰略。
在大力挖掘投融資渠道的同時，探索制定公共住房合理租售比也是支撐企業資金流正常運轉的關鍵。
截至2020年10月，人才安居集團籌建的12.2萬套房源中，只租不售的項目約10.95萬套，可售人才房項目約1.26萬套，租售比約8.7：1。自2019年拍下首個可售的人才住房地塊后，目前人才安居集團已通過招拍掛獲得14個可售人才住房項目，預計明年將有三個項目具備可售條件。
王志楷表示，出租型公共住房項目投資回報周期長、利潤率低，租金回報率一般在1%至3%，“全是租的難以為繼”。可售的資金周轉率高一些，回籠資金才能滾動發展，才能繼續融資。適當增加租售比，符合保障對象購房需求，也有利于滿足公共住房建設的資金需求，實現公司運營的良性循環和可持續發展。
目前，人才安居集團正在全力配合深圳新一輪住房制度改革中公共住房的租售比和價格測算工作。
“人才安居工程是一項長期工作，要顯示出其住房保障作用需要時間的積累，籌建到供應，有難以避免的數年周期，而籌建總量也需要通過持續探索新渠道和新方式來不斷增加。只有現在快馬加鞭，未來才能更好地顯現出安居作用。”王志楷說。
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